No 2022. gada spēkā stājusies piespiedu nomas reforma, ar ko izbeigtas piespiedu nomas attiecības. To vietā dalītā īpašuma gadījumos zemes un patstāvīgo būvju īpašnieku attiecības regulēs jauns tiesību institūts – likumiskās zemes lietošanas tiesības. Ar lielām cerībām uz jauno piespiedu zemes nomas attiecību regulējumu raugās gan tiesību normu piemērotāji, gan šajās nomas attiecībās iesaistītās puses.

Nomas maksa 4%

Atzinīgi vērtējama likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” (Likums) 38. panta jaunā redakcija. Tajā skaidri un nepārprotami paredzēts, ka turpmāk, t.i., no 2022. gada 1. janvāra, piespiedu zemes nomas attiecībās, kad iesaistītās puses nav vienojušās vai nevar vienoties par nomas maksas apmēru, būves īpašniekam jāmaksā nomas maksa 4% apmērā no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības gadā. Tātad neatkarīgi no būves veida un atrašanās vietas, ja būve un zeme ir dalītais īpašums, tad pušu domstarpību gadījumā nomas maksas apmērs ir konstants – 4% gadā. Jānorāda, ka šis noteikums tomēr nav attiecināms uz publiskajām personām piederošo zemju nomu, kam tiesisko regulējumu paredzēts izstrādāt līdz 2024. gadam.

Ar jauno regulējumu novērstas likuma “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” nepilnības saistībā ar kārtību, kādā un kad saņem zemes nomas maksu, ja starp pusēm nomas līgums dažādu iemeslu dēļ nav noslēgts. Saskaņā ar jauno kārtību zemes īpašniekiem vairs nav ilgstoši jātiesājas, lai tiesa nolemtu to, kas jau noteikts ar likumu, proti, to, ka būvju īpašniekiem ir jāmaksā nomas maksa un zemes īpašnieki ir tiesīgi to saņemt. Iepriekš strīda gadījumā nomas maksas piemērošanai zemes īpašniekam vispirms bija jāsaņem tiesas nolēmums, savukārt pēc 2022. gada 1. janvāra tikai jāsagatavo rēķins, pamatojoties uz likumu, un būvju īpašniekiem ir pienākums to samaksāt, nepierādot savu taisnību tiesā.

Turpmāk nevienai no piespiedu zemes nomas attiecību pusēm vairs nav jāceļ prasība tiesā, lai ar analoģijas, matemātisku aprēķinu vai citu kritēriju palīdzību pārliecinātu tiesu par taisnīgāko un ekonomiski pamatotāko nomas maksas apmēru, kā arī to, ka zemes īpašniekam ir likumā noteiktas tiesības saņemt maksu par zemes iznomāšanu.

Var rasties pamats sūdzībām

Tomēr jānorāda kāda jaunā regulējuma nepilnība, kas var rezultēties ar zemes īpašnieku kārtējo konstitucionālo sūdzību iesniegšanu Satversmes tiesā, norādot uz šīs normas neatbilstību Latvijas Republikas Satversmei. Proti, zemju īpašnieki, uz kuru zemes atrodas citām personām piederošas lielas komercbūves, piemēram, tirdzniecības centri, autostāvvietas vai noliktavas, visticamāk, uzskatītu, ka būtu taisnīgi saņemt nomas maksu, kas ir lielāka par 4% no kadastrālās vērtības gadā, ņemot vērā būves lietojuma mērķi un tās īpašnieka gūto ekonomisko labumu no būves izmantošanas ekonomiskajā apgrozībā. Ja būves īpašnieks atteiksies vienoties ar zemes īpašnieku par lielāku nomas maksu, ņemot vērā, ka atbilstoši jaunajam regulējumam būves īpašnieka interesēs nav vienoties par lielāku nomas maksu, tad zemes īpašniekam jāsamierinās ar nomas maksu, kas atbilst 4% no zemes kadastrālās vērtības gadā, jo tiesvedība par šo jautājumu šobrīd vairs nav iespējama.