Vidzemes mājokļu tirgus: cenu kāpums uz dzīvokļiem un liels pieprasījums pēc lauku mājām

Vidzemes lielākajās pilsētās un novados arī 2021. gadā, tāpat kā iepriekšējā gadā, novērots augsts pieprasījums pēc dzīvokļiem, privātmājām, īres mājokļiem un apbūves zemes, cenām augot par 10% līdz 20%, ko veicinājis labu, kvalitatīvu īpašumu deficīts un labvēlīgi kredītiestāžu nosacījumi, informē Vidzemes reģiona vērtēšanas biznesa attīstības speciāliste Daiga Mihelsone. 

Darījumu skaits bijis līdzīgs aizvadītajos gados reģistrētajam, ar augšupejošu tendenci atsevišķos segmentos. „Gads iesākās ar nelielām gaidām un neziņu, ņemot vērā Covid-19 pandēmijas klātesamību un iespējamo ietekmi uz darījumiem ar nekustamo īpašumu un iedzīvotāju aktivitāti tajos. Tomēr, neskatoties uz ierobežojumiem un krīzi atsevišķās tautsaimniecības nozarēs, darījumi gan ar dzīvokļiem, gan privātmājām, gan apbūves zemes gabaliem  saglabājās iepriekšējo gadu apjomā. Tāpēc var teikt, ka gads kopumā bijis tikpat veiksmīgs kā citi gadi,” saka pilna servisa nekustamo īpašumu uzņēmuma „Latio” Valmieras biroja pārstāve, Vidzemes reģiona vērtēšanas biznesa attīstības speciāliste Daiga Mihelsone.

Dzīvokļu cenas, darījumi, pieprasījums

“Vidzemes pilsētās joprojām lielākais skaits mājokļu darījumu notiek ar dzīvokļiem sērijveida daudzdzīvokļu mājās. Tas skaidrojams ar to, ka attīstītāji joprojām neredz iespēju izveidot projektus par cenām, kas būtu pievilcīgas reģionu iedzīvotājiem, īpaši apstākļos, kad strauji aug būvmateriālu cenas visā pasaulē. Lai gan pieprasījums pēc tādiem būtu. Arvien biežāk novērojam, ka pieprasījums ir izteiktāks pēc remontētiem dzīvokļiem ar kvalitatīvu iekšējo apdari. Labas kvalitātes īpašumi raitāk ļauj vienoties par nepieciešamo finansējumu, nav nepieciešams papildu laiks un līdzekļi īpašuma sakārtošanai. Īpaši aktīvs, ar lielu darījumu skaitu (vidēji 14 darījumi mēnesī, augustā reģistrēts rekordliels skaits – 29), ir bijis dzīvokļu segments Valmieras pilsētā,” norāda "Latio" pārstāve Vidzemes reģionā Daiga Mihelsone.

Gada pirmajā ceturksnī piedāvājumu skaits dzīvokļiem Vidzemes reģionā salīdzinājumā ar 2020. gadu bija mazs. Tas skaidrojams ar nogaidošu situāciju no pārdevēju puses. Tikai marta beigās piedāvājumu skaits straujāk palielinājās, attiecīgi ar 5%-10% piedāvājumu cenu kāpumu gada pirmajā pusē līdz pat 25% gada beigās par remontētiem dzīvokļiem. Cenu kāpumu piedzīvoja ne tikai dzīvokļi reģiona lielākajās pilsētās, bet arī reģiona ciematos – Zilaiskalns, Mūrmuiža, Brenguļi, Liepa, Seda u.c.

Dzīvokļu dominējošās cenas Vidzemes pilsētās 2021.g. (eiro)

Avots: "Cenu Banka", "Latio" datu bāze, 2021.g.

Darījumu reģistrētās summas 2021. gadā bija amplitūdā līdz 45 000 eiro par vidējas vai labas kvalitātes divu istabu dzīvokli (kas remontēts pēdējo 10 gadu laikā) Valmierā un līdz 22 000 eiro Limbažos.

Reģionu pilsētās Smiltenē, Limbažos un Madonā dzīvokļu cenas atradās līdzīgā līmenī, lai gan salīdzinājumā ar 2020. gadu arī šajās pilsētās vērojams cenu kāpums.

Valmieras pilsētā 2021. gada sākumā tirdzniecībā nonāca ilgi gaidīti dzīvokļu piedāvājumi jaunajā projektā Georga Apiņa ielā 27a. Katrs dzīvoklis ar unikālu plānojumu, pārdomātu dizainu un labā kvalitātē. Sešu mēnešu laikā visiem dzīvokļiem ir atrasti jauni īpašnieki. Dzīvokļa viena kvadrātmetra cena bija līdz 1640 eiro/m².

Cēsu pilsētā 2021. gada nogalē nodots ekspluatācijā jau otrais īres nams Saules ielā, ar 16 jauniem dzīvokļiem, par kuriem īres līgumi tikuši noslēgti jau gada vidū.

Latio jau iepriekš ir vērsis uzmanību uz problēmu: Latvijas reģionos trūkst jauno dzīvokļu projektu. „Ņemot vērā pircēju aktīvu interesi par dzīvokļu iegādi un savlaicīgu rezervāciju jaunajos projektos Valmierā, Cēsīs un novadu teritorijā, pieprasījums ir liels. Vidzemē ir uzsākta atsevišķu daudzdzīvokļu projektu būvniecība, kuros tuvākā gada laikā tiks piedāvāti jauni dzīvokļi gan īrei, gan iegādei,” uzsver D. Mihelsone.

Īres tirgus joprojām ir aktīvs

Arī īres dzīvokļu tirgus Vidzemes pilsētās joprojām ir aktīvs, bet lielākais vairums darījumu notiek bez starpniekiem. Īres maksa ir aptuveni 180 eiro mēnesī par vienas istabas dzīvokli un 250 eiro mēnesī par divu istabu dzīvokli Valmierā un Cēsīs. Lielākas platības dzīvokļos ar trīs un vairāk istabām īres maksa mēnesī var sasniegt 450 eiro un vairāk. “Īres tirgus joprojām ir izslāpis pēc jauna piedāvājuma. Lielu pieprasījuma daļu pēc īres dzīvokļiem veido gados jauna auditorija – jaunas ģimenes un jaunie speciālisti,” novērojusi "Latio" speciāliste.

Apbūves zemes gabali: interese un vēlme iegādāties zemi privātmāju būvniecībai Vidzemē nav mazinājusies. 2021. gada pirmajos trīs ceturkšņos Vidzemes reģionā izsniegto būvatļauju skaits privātmāju būvniecībai ir palielinājies par 27% salīdzinājumā ar 2020. gada pirmajiem trīs ceturkšņiem.

Valmieras pilsētā kopējais darījumu skaits laika periodā no 2021. gada janvāra līdz oktobrim ir 46, kas sakrīt ar pēdējo 3 gadu laikā reģistrēto darījumu skaitu gada attiecīgajos mēnešos. Pārdošanas cena zemes gabaliem, kas atrodas pilsētas centra tuvumā, ir robežās no 15 līdz 22 eiro/m², tālāk no pilsētas centra - 9 līdz 12 eiro/m². Darījumi notikuši ar zemes gabaliem, kuru platība lielākoties ir no 800 līdz 1800 m². Attīstās vairāki jauni savrupmāju rajoni pilsētas teritorijas robežās – līdzās pilsētas īres namiem starp Matīšu šoseju, Sporta ielu un Mālu ielu, kā arī starp Andreja Upīša, Patversmes un Beātes ielu. Salīdzinoši daudz darījumu reģistrēti Valmiermuižā un Kaugurmuižā. Savrupmāju apbūves zemes gabalu piedāvājums ir ierobežots. Attiecīgi palielinās pieprasījums ārpus pilsētu robežām.

Arī Cēsu pilsētā novērota liela aktivitāte ar privātās apbūves zemi – 65 darījumi pēdējā gada laikā. Cenas svārstās no 7-11 eiro/m² par zemes gabaliem ar komunikācijām vai 4-5 eiro/m² par zemes gabaliem, kas atrodas jaunizveidotos kvartālos un ielās ar plānotu komunikāciju pieslēgumu tuvākajā nākotnē.

Privātmāju tirgu raksturo salīdzinoši liels pieprasījums

Tie, kuri meklē iespēju iegādāties privātmāju, saskaras ar salīdzinoši mazu piedāvājumu. Tirgū tiek piedāvātas pārsvarā padomju laikā celtās privātmājas ar atšķirīgu tehnisko stāvokli un retāk – pēdējos gados celtas mājas. Privātmāju darījumus raksturo zemes gabali platībā no 600 m² līdz aptuveni 2 000 m² , dzīvojamās ēkas platībā no 80 līdz 160 m².

Privātmāju dominējošās pārdošanas cenas Vidzmes pilsētās 2021.g. (eiro)

Avots: "Cenu Banka", "Latio" datu bāze, 2021.g.

Darījumu cenas Valmierā 2021. gadā bija reģistrētas amplitūdā līdz 165 000 eiro par labas kvalitātes dzīvojamām mājām ar platību virs 120 m², kas celtas pēdējo 10 gadu laikā, un līdz 80 000 eiro par lielākoties padomju laikā celtām mājām ar daļēji veiktu remontu ēkas konstrukcijās vai iekštelpās.

Īpašumu darījumu cena ir bijusi atkarīga no dzīvojamo telpu platības, plānojuma, ēku kvalitātes, veiktajiem remontdarbiem un komunikācijām, apkures veida, palīgēkām un to kvalitātes, zemes gabala labiekārtojuma. Kopumā privātmāju darījumu tirgus bijis aktīvs, ar pārdošanas cenu kāpumu 10–15%.

Pieprasījums pēc lauku īpašuma ar lauku māju ir liels. Šāda tendence saglabājas kopš 2020. gada vasaras. Pircēju mērķis ir iegādāties īpašumu brīvdienām vai pastāvīgai dzīvošanai. Reģistrētās darījumu cenas atkarīgas no īpašuma atrašanās vietas (pieprasītākie īpašumi - 100 km rādiusā no Rīgas, 30 km rādiusā no lielākajām Vidzemes pilsētām), zemes gabala lieluma un sastāva (dzīvojamā māja, saimniecības ēkas, lauksaimniecības zeme, meža zeme) un piekļuves iespējām. Vidējā cena par lauku īpašumu bez sertificēta vērtētāja novērtējuma var būt salīdzinoši grūti nodefinējama, ņemot vērā gan ēku kvalitāti, gan komunikāciju nodrošinājumu, gan zemes gabala platību. Cenu diapazons ir samērā plašs - no 20 000 eiro līdz 150 000 eiro un vairāk.

Izteikta 2021. gada tendence Vidzemē bija piedāvājumu skaita palielināšanās ekskluzīviem īpašumiem laukos ar lielas platības dzīvojamo māju, lielas platības zemes gabalu ainaviskā vietā vai ūdens tilpņu tuvumā, sasniedzot piedāvājumu cenas līdz 470 000 eiro.

Šis ir labs brīdis, lai pārdotu īpašumu laukos, īpašniekam racionāli izvērtējot savas iespējas tuvāko 10 līdz 20 gadu periodā apsaimniekot savu īpašumu, iespēju investēt papildu līdzekļu tajā, šī brīža dzīvesveidu un mobilitātes iespējas.

Nekustamā īpašuma vērtēšana

„Vērtēšana nav tikai skaitļi. Tas ir stāsts par katra īpašuma labāko izmantošanas veidu. Vērtētājs ne tikai nosaka tirgus vērtību, bet arī pārbauda īpašuma sastāvu un dokumentus – vai ēkas ir reģistrētas zemesgrāmatā, vai ēka ir nodota ekspluatācijā, vai palīgēkām nav cits īpašnieks, vai ir legāls piebraucamais ceļš, vai zemesgabala faktiskās robežas atbilst kadastra plānam, vai pats īpašums vai tā daļa neatrodas sarkanajās līnijās un var būt atsavināma, vai nav veiktas nelikumīgas pārbūves. Tās ir svarīgas nianses, un, veicot darījumus pie profesionāļiem, klientiem izdodas ieekonomēt gan laiku, gan naudu,” saka "Latio" speciāliste.

Sertificēto speciālistu vērtējumu slēdzieni var būt nepieciešami dažādos gadījumos: pārdošanas cenas koriģēšanā, domājamo daļu apmēru noteikšanā strīda situācijā, bankas finansējuma piešķiršanas gadījumā u.c. Latio speciālistu kompetencē ietilpst dzīvokļu, privātmāju, garāžu, apbūves zemes gabalu, lauku māju, lauksaimniecības un meža zemju, fermu, angāru, ražošanas telpu, viesnīcu un citu objektu vērtēšana. Latio nekustamo īpašumu vērtējumus atzīst visas Latvijas kredītiestādes – "Luminor", "Swedbank", "SEB banka", "Citadele", "PrivatBank" u.c.

Prognozes 2022. gadam

Izsakot prognozes jaunajam gadam, D. Mihelsone domā, ka „mēs visi būsim atkarīgi gan no tā, kas notiks globāli – kā izdosies ierobežot vīrusa izplatību, gan Latvijas mērogā – energoresursu tarifu kāpums, inflācija, nodarbinātības līmenis utml. Nenoliedzami pastiprināsies arī konkurence novadu starpā par labvēlīgas vides radīšanu gan uzņēmējiem, gan iedzīvotājiem. Tas viss liek domāt, ka notiks iedzīvotāju migrācija, jaunu iedzīvotāju piesaiste un pastāvēs pieprasījums pēc kvalitatīvas dzīves telpas”.