Ceturtā daļa no nekustamo īpašumu apsaimniekotājiem ir kooperatīvi

Namu apsaimniekošanas sektorā reģistrēti nepilni 2 tūkst. uzņēmumu, no kuriem ceturtā daļa ir kooperatīvās sabiedrības. 55 uzņēmumiem šobrīd rit likvidācijas process, liecina "Lursoft" pieejamā informācijā. 

Vairāk nekā puse no visiem nekustamo īpašumu apsaimniekotājiem reģistrēti Rīgā, aiz kuras seko Jūrmala un Liepāja. Kā liecina Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrā publiski pieejamā informācija, no visiem namu apsaimniekošanas nozarē strādājošajiem uzņēmumiem šobrīd aktīvi uzņēmumi, kas nodrošina dzīvojamo māju apsaimniekošanas pakalpojumus, ir 809.

"Lursoft" pētījis, kuri ir lielākie nozarē strādājošie uzņēmumi pēc apgrozījuma 2020. gadā, kā arī skatījis, kuri no uzņēmumiem pērn veikuši lielākās nodokļu iemaksas.

Visvairāk uzņēmumu, kas nodarbojas ar nekustamā īpašuma pārvaldīšanu par atlīdzību vai uz līguma pamata reģistrēti:

• Rīgā – 1110 uzņēmumi;
• Jūrmalā – 83 uzņēmumi;
• Liepājā – 59 uzņēmumi;
• Mārupes novadā – 54 uzņēmumi;
• Jelgavā – 42 uzņēmumi.

"Lursoft" dati rāda, ka 2020. gadā nekustamo īpašumu apsaimniekotāji apgrozījuši vairāk nekā 268 milj. eiro. Pēc tam, kad 2019. gadā nozarē strādājošo uzņēmumu apgrozījums pieauga līdz 280,42 milj. eiro, pērn piedzīvots kritums par 4,4%. Vēl straujāks bijis nozares peļņas kritums. Lursoft izpētījis, ka 2019.gadā nekustamo īpašumu nozarē strādājošie uzņēmumi pēc nodokļu nomaksas nopelnīja nepilnus septiņi milj. eiro, savukārt pērn – par trešdaļu mazāk.

Vairāk nekā pusei no visiem nozares uzņēmumiem, t.i., 65,54%, kuri iesnieguši pārskatus par 2020. gadu un guvuši ieņēmumus no saimnieciskās darbības, pērn apgrozījums bijis mazāks par 50 tūkst. eiro, un tikai 45 uzņēmumi pagājušajā gadā apgrozījuši katrs vairāk nekā 1 milj. eiro. 

Nepārspēts līderis apgrozījuma ziņā ir Rīgas pašvaldības kapitāla SIA "Rīgas namu pārvaldnieks". 2020. gadā uzņēmuma apgrozījums sasniedza 55,61 milj. eiro. Līdz šim daudz diskutēts, vai namu apsaimniekošana ir nozare, kurā uzņēmējdarbība būtu jāveic arī pašvaldībai, un tas lielākoties attiecināts uz SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" līdzšinējo darbu, jo uzņēmums bijis iesaistīts vairākos skandālos. Tomēr SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" nebūt nav vienīgais pašvaldību kapitāla uzņēmums, kas darbojas namu apsaimniekošanas nozarē. Pēc "Lursoft" apkopotās informācijas, šobrīd tādi ir 29 uzņēmumi. Otrs lielākais pašvaldībai piederošais nekustamo īpašumu pārvaldīšanas uzņēmums ir SIA "Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde". Uzņēmums izveidots 1998. gadā, reorganizējot un apvienojot četras namu pārvaldes un remontu – avārijas uzņēmumu. Pēc 2020. gada apgrozījuma SIA "Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde" starp visiem namu apsaimniekotājiem ierindojas 8. pozīcijā. 

"Lursoft" apkopotie dati rāda, ka SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" apgrozījuma rezultāti pēdējos gados bijuši mainīgi. Pēc tam, kad 2016. gadā uzņēmuma apgrozījums samazinājās, kopš 2018. gada atkal reģistrēts pieaugums, taču 2020. gads nesis apgrozījuma kritumu par 13,07% jeb 8,36 milj. eiro. Pēdējos divus gadus SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" strādājis ar zaudējumiem, pagājušajā gadā tiem pieaugot līdz 4,63 milj. eiro. Būtisks ietekmējošs faktors, kas veicinājis zaudējumu rašanos, bijis metodikas pārskatīšana šaubīgo debitoru uzkrājumu veidošanai.

2020. gada beigās uzņēmuma pārvaldīšanā bija 4024 dzīvojamās mājas/ būves ar kopējo platību 7,9 milj.m². Iepazīstoties ar iepriekšējo gadu finanšu pārskatiem, redzams, ka pēdējos gados SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" apsaimniekoto namu un to platībai ir tendence samazināties, jo vēl 2018. gadā uzņēmums apsaimniekoja 4294 ēkas/būves 8,11 milj. m² platībā.  Jāatzīmē, ka SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" apsaimnieko ne tikai Rīgas pilsētā esošās dzīvojamās mājas, bet, kā liecina dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrā pieejamie dati, tā pakalpojumu sniegšanas teritorija aptver arī, piemēram, Mārupes, Ķekavas, Salaspils, Olaines novadus, kā arī Jūrmalu. Samazinoties uzņēmuma apsaimniekotajām platībām, ar katru gadu vērojams arī strādājošo skaita samazinājums. "Lursoft" apkopotā informācija rāda, ka 2020. gadā Rīgas pašvaldībai piederošajā namu apsaimniekošanas uzņēmumā bija nodarbināti 2270 strādājošie, par 79 mazāk nekā gadu iepriekš. Vērojot darbinieku skaita izmaiņas pēdējo desmit gadu periodā, redzams, ka nodarbināto skaits SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" kopš 2011. gada samazinājies par 35,36%.

SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" ir ne tikai lielākais uzņēmums nozarē pēc apgrozījuma un darbinieku skaita, bet arī pēc samaksāto nodokļu apjoma. 2020. gadā uzņēmums nodokļu maksājumos valsts kopbudžetā samaksājis 23,07 milj. eiro jeb trešo daļu no kopējās nodokļu summas, kuru valsts kopbudžetā pagājušajā gadā iemaksājuši nekustamo īpašumu apsaimniekotāji.

Pelnošākais uzņēmums nozarē aizvadītajā gadā gan bijis Dallai Zoncai Giovanni piederošais SIA "Hansa Properties", kas pēc nodokļu nomaksas guvis 2,48 milj. eiro peļņu. SIA "Hansa Properties", pēc "Lursoft" pieejamās informācijas, šobrīd reģistrēta dalība vēl piecos uzņēmumos. Tie nodarbojas ar nekustamo īpašumu apsaimniekošanu, konsultāciju sniegšanu vai grāmatvedības pakalpojumu nodrošināšanu. 

TOP 10 lielākie nekustamo īpašumu apsaimniekotāji pēc apgrozījuma 2020. gadā:

• SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" – 55,61 milj. eiro;
• SIA "Tiesu namu aģentūra" – 8,11 milj. eiro;
• SIA "CS Apkope" – 6,49 milj. eiro;
• AS "Civinity Mājas" – 6,09 milj. eiro;
• SIA "Villa Milia" – 5,50 milj. eiro;
• SIA "Civinity Solutions" – 5,30 milj. eiro;
• SIA "Civinity Mājas Jūrmala" – 4,08 milj. eiro;
• SIA "Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde" – 4,01 milj. eiro;
• SIA "Talsu namsaimnieks" – 3,31 milj. eiro;
• SIA "Apsa būve" – 2,77 milj. eiro.

Pagājušajā gadā nozare nodokļos valsts kopbudžetā samaksājusi 67,47 milj. eiro, tostarp 25,03 milj. eiro valsts sociālās apdrošināšanas obligātajās iemaksās un 12,39 milj. eiro iedzīvotāju ienākuma nodoklī. Salīdzinot ar gadu iepriekš, pērn nekustamo īpašumu apsaimniekotāju nodokļu iemaksas samazinājušās.

Lielākais nodokļu maksātājs nozarē ir jau iepriekšminētais SIA "Rīgas namu pārvaldnieks", kas 2020. gadā nodokļu maksājumos valsts kopbudžetā samaksājis 23,07 milj. eiro, kopumā nodarbinot 2270 darbiniekus. Arī otrs lielākais nodokļu maksātājs nav privātā kapitāla uzņēmums, bet gan Tieslietu ministrijai (TM) piederošā SIA "Tiesu namu aģentūra", kuras funkciju vidū ietilpst arī TM un tās padotībā esošo iestāžu nodrošināšanu ar to funkciju izpildei nepieciešamajām telpām. Papildu nekustamā īpašuma apsaimniekošanas jautājumiem, SIA "Tiesu namu aģentūra" atbild arī par tiesu vienotās informācijas sistēmas izstrādes organizēšanu, uzturēšanu, informācijas un komunikācijas tehnoloģiju infrastruktūras uzturēšanas pakalpojumu sniegšanu. Aizvadītajā gadā SIA "Tiesu namu aģentūra" palielināja apgrozījumu līdz 8,11 milj. eiro, gadu noslēdzot ar 91,16 tūkst. eiro peļņu. Uzņēmumā 2020. gadā bija nodarbināti 112 darbinieki. 

Lielākoties nekustamo īpašumu apsaimniekotāju nodokļu maksājumi uz vienu uzņēmumu gada laikā nepārsniedz 1 milj. eiro robežu, liecina "Lursoft" apkopotā informācija. Tā, piemēram, pagājušajā gadā nozarē bijuši tikai astoņi uzņēmumi, kas gada laikā nodokļu maksājumos valsts kopbudžetā samaksājuši vairāk nekā viens milj. eiro. Trīs no tiem ir pašvaldībām piederoši uzņēmumi – SIA "Rīgas namu pārvaldnieks", SIA "Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde" un SIA "Valmieras namsaimnieks".

TOP 10 lielākie nodokļu maksātāji nekustamo īpašumu apsaimniekošanas nozarē:

• SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" – 23,07 milj. eiro;
• SIA "Tiesu namu aģentūra" – 2,62 milj. eiro;
• SIA "CS Apkope" – 1,77 milj. eiro;
• SIA "Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde" – 1,36 milj. eiro;
• SIA "Civinity Mājas Jūrmala" – 1,19 milj. eiro;
• SIA "Valmieras namsaimnieks" – 1,15 milj. eiro;
• AS "Rīgas namu apsaimniekotājs" – 1,09 milj. eiro;
• SIA "Civinity Solutions" – 1,02 milj. eiro;
• SIA "Rēzeknes namsaimnieks" – 0,94 milj. eiro;
• SIA "JK Namu pārvalde" – 0,85 milj. eiro.

Par to, ka nekustamo īpašumu apsaimniekošana var būt gana pievilcīgs bizness, kas parāda, ka atsevišķas personas kā patiesie labuma guvēji reģistrēti vienlaikus vairākos uzņēmumos.

Piemēram, Beatrise Šlitke šobrīd ir patiesā labuma guvēja pat 12 uzņēmumos – kooperatīvos, kuri norādījuši, ka to pamatdarbība saistīta ar nekustamo īpašumu apsaimniekošanu. Papildu tam, uzņēmējai pieder arī 2008. gadā dibinātā SIA "Kredītuzraudzības birojs" kapitāldaļas. Uzņēmums gan vēl nav iesniedzis pārskatus par pēdējiem diviem darbības gadiem.

Virknē uzņēmumu, kas saistīti ar nekustamo īpašumu pārvaldīšanas jomu, kā patiesais labuma guvējs reģistrēts Gintautas Jaugielavičius. Pēc "Lursoft" pieejamās informācijas, uzņēmējam patiesā labuma guvēja statuss šobrīd reģistrēts 12 uzņēmumos, no tiem astoņi uzņēmumi nodarbojas ar nekustamo īpašumu apsaimniekošanu. To vidū ir, piemēram, SIA "Latvijas Namsaimnieks", kas 2019. gadā turpināja savu attīstību un pievienojās Baltijas reģiona lielākajam apsaimniekošanas pakalpojumu uzņēmumam "City Service". Pārskatu par 2020. gadu SIA "Latvijas Namsaimnieks" vēl nav iesniedzis.

Nozarē nozīmīgs spēlētājs ir arī "Civinity" grupas uzņēmumi. Deividas Jacka šobrīd Latvijā reģistrēts patiesā labuma guvēja statuss kopskaitā 14 uzņēmumos. No tiem visvairāk aktīvu struktūrvienību – trīs – šobrīd reģistrētas SIA "Civinity Mājas Jūrmala". Pagājušajā gadā uzņēmums bija darba devējs 124 darbiniekiem. Aizvadītā gada beigās uzņēmums apsaimniekoja 340 dzīvojamās mājas ar 501,56 tūkst. m² kopējo platību. 

Pēc SIA "Rīgas namu pārvaldnieks", kam šobrīd reģistrētas 36 struktūrvienības, otrs nekustamo īpašumu jomā strādājošais uzņēmums ar lielāko struktūrvienību skaitu ir SIA "VNK serviss". Ventspils novada pašvaldībai piederošajam uzņēmumam šobrīd reģistrētas 14 struktūrvienības. Pērn uzņēmumā bija nodarbināti 62 darbinieki, uzņēmums apgrozīja 1,48 milj. eiro, otro gadu pēc kārtas strādājot ar zaudējumiem. Vadības ziņojumā teikts, ka Ventspils novada pašvaldībai piederošais uzņēmums ne tikai veic nekustamo īpašumu pārvaldīšanu Ventspils novadā, bet arī nodarbojas ar siltumapgādes nodrošināšanu, ūdensapgādes un notekūdeņu attīrīšanas pakalpojumu sniegšanu.

Vairāk nekā 500 kooperatīvi

Kamēr liela daļa īpašumu apsaimniekošanas jautājumus uzticējuši namu apsaimniekošanas nozarē strādājošiem uzņēmumiem, ir dzīvokļu īpašnieki, kuri lēmuši par labu savu kooperatīvu izveidei. Pēc "Lursoft" apkopotās informācijas, šobrīd nekustamo īpašumu apsaimniekošanas sektorā reģistrēti 502 kooperatīvi. Īpaši straujš to reģistrēšanas bums novērots 2000. gadā, kā arī dažus gadus pirms un pēc tam. Piemēram, šobrīd aktīvi ir 57 kooperatīvi, kas reģistrēti 2000. gadā, vēl 55 kooperatīvi, kas dibināti 2001. gadā. Pēdējos gados jauni nekustamo īpašumu apsaimniekošanas kooperatīvi reģistrēti mazāk, savukārt 2019. gadā atkal vērojams straujāks to pieaugums, kad kooperatīvu skaitam pievienojušās vēl 13 jaunas kooperatīvās sabiedrības.

Raugoties pēc apgrozījuma, lielākais kooperatīvs ir 1992. gadā dibinātais dzīvokļu īpašnieku kooperatīvā sabiedrība "Jubilejas", kura apgrozījums pēdējos gados pārsniedz 800 tūkst. eiro. Pērn Rīgā, Pļavniekos reģistrētais kooperatīvs apgrozīja 814,63 tūkst. eiro, gadu gan noslēdzot ar 86,23 tūkst. eiro lieliem zaudējumiem. Pērn kooperatīvs nodrošinājis 26 daudzdzīvokļu māju pārvaldīšanu un apsaimniekošanu. 

Vairāk nekā 100 tūkst. eiro aizvadītajā gadā apgrozījuši 26 kooperatīvi, lielākoties reģistrēti Rīgā un apsaimniekojot vairākus objektus. Lielākais kooperatīvs, kas reģistrēts ārpus galvaspilsētas, ir dzīvokļu īpašnieku kooperatīvā sabiedrība "Dienvidu nams 72" Salaspils novadā. Kooperatīva vadības ziņojumā publiskotā informācija liecina, ka pērn tas apsaimniekoja 11 īpašumus, kopumā gada laikā apgrozot 554,37 tūkst. eiro un nopelnot 8,55 tūkst. eiro. 

Lursoft izpētījis, ka lielākie kooperatīvi lielākoties reģistrēti deviņdesmitajos gados, un vairāk nekā 100 tūkst. eiro pagājušajā gadā spējis apgrozīt tikai viens kooperatīvs, kas reģistrēts pēdējo divdesmit gadu laikā. Tā ir 2003. gadā reģistrētā dzīvokļu īpašnieku kooperatīvā sabiedrība "ILDZENE", kas pērn apgrozīja 554,37 tūkst. eiro un, neskatoties uz apgrozījuma pieaugumu, gadu noslēdza ar 9,81 tūkst. eiro zaudējumiem. 

Jānorāda, ka ar zaudējumiem 2020. gadā strādājuši 28,72% no visiem nekustamo īpašumu apsaimniekošanas kooperatīviem, kuri iesnieguši pārskatus par aizvadīto gadu. Tikai vienam no tiem zaudējumi pērn pārsnieguši 100 tūkst. eiro, un tā ir dzīvokļu īpašnieku kooperatīvā sabiedrība "Konstantīna Čakstes nams". Ar zaudējumiem kooperatīvs strādājis jau pēdējos piecus gadus, pērn tie pieauguši līdz 192,32 tūkst. eiro.