Kopīpašums – kā pārdot?
2024-02-13
Dita Buša, SIA “TGS Baltic zvērinātu advokātu birojs”, zvērināta advokāte
Klausies
Kopīpašums ir mūsu realitāte, kas ik dienas veidojas no jauna – ne tikai savstarpēju darījumu ceļā, bet arī mantošanas gadījumā. Tieši mantojuma sadales rezultātā vai laulības šķiršanas laikā izveidotie kopīpašumi visbiežāk rada grūtības to saimniekiem gan ikdienā, gan domājot par pārdošanu. Kā rīkoties, kad vadzis ir lūzis vai radusies vēlme atbrīvoties no īpašuma, jo tas vienkārši kļuvis lieks?
Civillikuma (CL) 1067.pantā skaidrots, ka kopīpašuma tiesība ir tāda īpašuma tiesība, kas pieder uz vienu un to pašu nedalītu lietu vairākām personām nevis reālās, bet tikai domājamās daļās, tā ka sadalīts vienīgi tiesību saturs.
Pārdot kā vienotu veselu
Nekustamā īpašuma atrašanās kopīpašumā viennozīmīgi ietekmē tā iespējamo pārdošanas cenu, jo katram jaunam daļas īpašniekam būs jāsaskaras ar tām pašām grūtībām un nepieciešamību pieņemt saistošus lēmumus kopā ar pārējiem kopīpašniekiem. Līdz ar to īpašuma daļas pārdošanas cena vienmēr būs zemāka nekā gadījumā, ja tiktu pārdots viss īpašums un nauda attiecīgi sadalīta daļu īpašniekiem.
Apzinoties šo cenu atšķirību, kopīpašniekiem vislabvēlīgākais risinājums ir nolikt malā savas nesaskaņas uz īpašuma pārdošanas laiku, jo kopā būs jāpiekrīt ne tikai tā pārdošanas cenai, bet arī visiem pārējiem darījuma noteikumiem – pirkuma samaksas kārtībai, īpašuma atbrīvošanai un nodošanai, sankcijām par kādu noteikumu pārkāpšanu un citām detaļām. Gadījumos, kad tiek slēgts līgums ar banku par darījuma konta apkalpošanu vai izmantots notāra naudas glabājums, pusēm būs jāsaskaņo arī tā noteikumi.
Praktiski pārdošanas darījuma saskaņošanai vislabāk no sava vidus pilnvarot vienu kopīpašnieku, kas salāgo visu iesaistīto pušu viedokļus un prezentē tos kā vienotu pozīciju. Šādam pārstāvim pietiek ar mutisku pārējo pušu pilnvarojumu, ja pircējs tam uzticas un līgumu katrs kopīpašnieks parakstīs pats. Vienmēr pieejama alternatīva ir izsniegt kādam pilnvaru notariāla akta veidā un, ja nepieciešams, noteikt tajā minimālo pieļaujamo pārdošanas cenu vai citus pilnvarnieka ierobežojumus. Pilnvarotā persona varēs īpašnieku vārdā parakstīt arī nostiprinājuma lūgumu zemesgrāmatai un kārtot citas formalitātes. Jāatceras, ka saskaņā ar CL 1068.pantu rīkoties ar kopīpašuma priekšmetu, kā visumā, tā arī noteiktās atsevišķās daļās drīkst tikai ar visu kopīpašnieku piekrišanu.
Līdz ar straujo normatīvo aktu attīstību ilgtspējas jomā, pieaug arī valdes pienākumu apjoms un atbildība, jo valdes loceklim kā krietnam un rūpīgam saimniekam tās ieviešana jānodrošina arī kapitālsabiedrībā. Tāpēc šobrīd ir ļoti svarīgi pārskatīt valdes lomu, lai nodrošinātu kapitālsabiedrības ilgtermiņa vērtību pieaugumu.
Juridiski padomi
06:00, 24. Jūl. 2024
Lai novērstu taksometru pakalpojumu sniedzēju nodokļu maksājumu apiešanu un precizētu administratīvo atbildību par likuma prasību neievērošanu, pieņemti grozījumi Autopārvadājumu likumā. Kādas ir jaunās prasības, kas jāievēro, lai varētu veikt taksometru pakalpojumus?
Juridiski padomi
06:00, 18. Jūl. 2024
Uzņēmumi atpazīstamības un peļņas palielināšanai izmanto dažādas metodes, tostarp loterijas un konkursus, kas notiek ne tikai televīzijā un radio, bet arī sociālajos tīklos. Kas jāņem vērā uzņēmējam, ja tas vēlas organizēt loteriju? Kāda ir atšķirība starp loteriju un konkursu? Skaidrojam!
Juridiski padomi
09:00, 16. Jūl. 2024
Veicot būvdarbus vai teritorijas labiekārtošanas darbus, gadās atrast kādu senu priekšmetu – monētas, rotaslietas, sadzīves priekšmetus. Jāzina, kā pareizi rīkoties, veicot šādu atradumu, jo par nelikumīgām darbībām ar senlietām draud kriminālatbildība, bet likuma nezināšana, kā zināms, neatbrīvo no atbildības!
Juridiski padomi
06:00, 16. Jūl. 2024
Lasītājs jautā: Sabiedrība ar ierobežotu atbildību visu sezonu (6 mēnešus) tirgo augļus un dārzeņus tirgū, par vietu tirgū samaksājot nodevu pašvaldībai. Vai šādā gadījumā jāreģistrē struktūrvienība, ja tirdzniecība notiek katru dienu konkrētā vietā? Vai tomēr tā skaitās izbraukuma tirdzniecība?
Juridiski padomi
09:00, 9. Jūl. 2024
Lasītājs jautā: Daudzdzīvokļu mājā ir dzīvokļu īpašnieku kopība. Daļa dzīvokļu īpašnieku vēlas veikt tiešos norēķinus ar pakalpojumu sniedzējiem, bet citi – netiešos. Vai dzīvokļu īpašnieku kopība var atsevišķiem dzīvokļiem piemērot tiešos, bet citiem netiešos norēķinus ar pakalpojumu sniedzējiem? Kā to juridiski pareizi noformēt?
Juridiski padomi
06:00, 3. Jūl. 2024
Satversmes tiesa (ST) 2024.gada 4.aprīļa spriedumā lietā 2023-27-03 atzina, ka Rīgas domes lēmums noteikt aizliegumu Rīgas teritorijā organizēt azartspēles un sniegt azartspēļu pakalpojumus, neatbilst Satversmes 1. un 105.pantam. Kā ST nonāca pie šāda sprieduma un ko tas nozīmē azartspēļu pakalpojumu sniedzējiem un sabiedrībai kopumā? Skaidrojam!
Juridiski padomi
06:00, 2. Jūl. 2024
Bieži vien, runājot par nekustamā īpašuma iegādi vai izmantošanu, tiek minēts termins “servitūts” vai “ceļa servitūts”. Kas ir servitūts? Kas jāievēro uzņēmējam saistībā ar servitūta ceļu?
Juridiski padomi
06:00, 27. Jūn. 2024
Mainoties kapitālsabiedrības īpašniekiem, Uzņēmumu reģistrā (UR) ir jāiesniedz Komerclikumā noteiktie dokumenti. Vai var pārrakstīt kapitāldaļas no viena īpašnieka citam bez kādu īpašu dokumentu sagatavošanas? Vai arī bez šiem UR iesniedzamajiem dokumentiem nepieciešami vēl kādi? Apskatām, kas paredzēts likumu normās un kādi ir noteiktie ierobežojumi.
Juridiski padomi
06:00, 13. Jūn. 2024
Lasītājs jautā: Uzņēmuma meitas uzņēmumam ar tiesas lēmumu tiek noteikta summa, kas jānomaksā. Meitas uzņēmumam šāda naudas summa nav pieejama. Vai šo summu var piedzīt no mātes uzņēmuma?
Juridiski padomi
06:00, 11. Jūn. 2024
Saeimas kārtības rullī kopš 2012.gada februāra ir iekļauta 5.3nodaļa, kas paredz kolektīvā iesnieguma iesniegšanas un izskatīšanas procedūru. Kopš 2023.gada 1.janvāra arī Pašvaldību likumā ir iestrādāts kolektīvo iesniegumu mehānisms. Lai rosinātu izmaiņas likumā nepieciešams savākt 10 000 parakstus. Kādas ir kolektīvā iesnieguma iesniegšanas iespējas un procedūras?
Juridiski padomi
06:00, 10. Jūn. 2024
Lai spētu pielāgoties mainīgajai digitalizācijas videi un jauniem kiberdrošības draudiem, Eiropas Komisija ir izstrādājusi jaunu regulējumu – direktīvu 2022/2555, ar ko paredz pasākumus nolūkā panākt vienādi augstu kiberdrošības līmeni visā Eiropas Savienībā. Latvijā jauno direktīvu plānots pārņemt, izstrādājot jaunu likumu – Nacionālās kiberdrošības likumu. Apskatām, kādas izmaiņas gaidāmas, uz ko tās attieksies un kad tās varētu stāties spēkā, ja likuma pieņemšanas process ritēs pēc plāna.
Juridiski padomi
06:00, 4. Jūn. 2024
Lasītājs jautā: Uzņēmums organizē sporta sacensības, pēc kurām sacensību dalībnieku dati (vārds, uzvārds, uzrādītais rezultāts, iegūtā vieta, kā arī godalgoto vietu ieguvēju fotogrāfija) tiek publicēti uzņēmuma mājaslapā. Vai uzņēmums drīkst šādi rīkoties? Vai netiek pārkāptas dalībnieku tiesības, ja dati kļūst publiski pieejami? Vai uzņēmumam jāsaņem dalībnieka piekrišana datu publicēšanai?
Juridiski padomi
09:00, 28. Mai. 2024
2023.gada 16.martā tika pieņemts Preču un pakalpojumu piekļūstamības likums, kas paredz, ka no 2025.gada 28.jūnija cilvēkiem, kuriem ir ierobežota kāda no sensorajām spējām (redze, dzirde, tauste, oža, garša, līdzsvars un propriocepcija), precei vai pakalpojumam jābūt pieejamam lietošanai, izmantojot citu sensoro kanālu. Kā pielāgot preces, lai tās būtu pieejamas ikvienam?
Klausies
Juridiski padomi
06:00, 27. Mai. 2024
Tiesiskās attiecības, kas saistītas ar dzīvokļa īpašumos sadalīto daudzdzīvokļu māju pārvaldīšanu un mājas uzturēšanas pakalpojumu nodrošināšanu, vienmēr ir raisījušas ne mazums strīdu un diskusiju. To pierāda arī Senātā otrreiz nonākusī lieta par strīdu starp uzņēmumu “Jūrmalas ūdens” un daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieku kopību par parāda piedziņu par sniegtajiem ūdensapgādes un kanalizācijas pakalpojumiem. Apskatām, kādi bija Senāta secinājumi šajā lietā.
Juridiski padomi
06:00, 23. Mai. 2024